Σε απάντηση σχετικού ερωτήματος σας για το εάν είναι δυνατή η κατάρτιση σύμβασης leasing με αντικείμενο γυμνό οικόπεδο επί του οποίου θα ανεγερθεί κτιριακή εγκατάσταση, αναφέρω τα ακόλουθα:
I.Ο ν.2367/1995, που επεξέτεινε το leasing στα ακίνητα, επέβαλε (μέσω της προστεθείσας από αυτόν) παρ.3 του άρθρου 1 ν. 1665/1986 ένα περιορισμό αναφορικά με το είδος των αντικειμένων που μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης, με το να εξαιρέσει ρητά από αυτήν τα “οικόπεδα”, περιορισμός όμως, ο οποίος στη συνέχεια εξαλείφθηκε με την τελευταία αναθεώρηση της παρ. 3 του εν λόγω άρθρου 1 ν. 1665/1986, που έλαβε χώρα μέσω του άρθρου 27 ν. 2682/1999.
Ο αρχικός αυτός αποκλεισμός των οικοπέδων υπήρξε σφάλμα του νομοθέτη, διατυπωθείς καθώς φαίνεται ως εκ περισσού και για να διευκρινισθεί απλώς κάτι το αυτονόητο, ότι δηλ. τα οικόπεδα, μη συνιστώντα μόνα τους παραγωγική επένδυση, δεν αποτελούν κατάλληλο μέσο για να υποβληθούν σε leasing. Θα ήταν, άλλωστε, αδιανόητο να θεωρηθεί ότι ο νόμος επεδίωξε να αποκλείσει τη δυνατότητα απόκτησης από την εταιρία leasing γυμνών οικοπέδων για να κατασκευασθούν πάνω σ’ αυτά κτιριακές και άλλες πάγιες εγκαταστάσεις με σκοπό ακριβώς τη δημιουργία νέων επενδύσεων (εργοστασίων, ξενοδοχείων κλπ) του αντισυμβαλλόμενου στη σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης επενδυτή. Σε μια τέτοια περίπτωση η εταιρία leasing θα καταβάλει εκτός από το τίμημα της αγοράς του οικοπέδου και το σχετικό κόστος ανέγερσης της επένδυσης, ενώ ο επενδυτής θα εξοφλήσει στη συνέχεια τμηματικά μέσω μισθωμάτων τόσο το κόστος ανέγερσης όσο και το τίμημα αγοράς του οικοπέδου μαζί με το κέρδος της εταιρία leasing.
Αν υποτεθεί ότι κάτι τέτοιο αποκλείστηκε από το νόμο μέσω της εν λόγω απαγόρευσης για τα οικόπεδα, τότε δεν θα απέμενε ως δυνατότητα σύναψης leasing ακινήτων άλλη από εκείνη των ήδη κατασκευασμένων – άρα κατά κανόνα παλαιών και μεταχειρισμένων ακινήτων – με συνέπεια ο θεσμός να κατευθυνθεί όχι σε δημιουργία ευκαιριών για διενέργεια νέων και σύγχρονης τεχνολογίας επενδύσεων, αλλά σε παρωχημένης και συνεπώς δευτερεύουσας για την οικονομία σημασίας επενδύσεις.
Επομένως, ως περιττός και αυτονόητος ο αποκλεισμός αυτός για τα οικόπεδα (αυτά καθεαυτά) θα έπρεπε να είχε παραλειφθεί, και σωστά γι’ αυτό στη συνέχεια, ως ικανός πρόκλησης παρεξηγήσεων, απαλείφθηκε στο αναθεωρημένο (με το άρθρο 27 παρ. 2 του ν. 2682/1999) κείμενο του άρθρου 1 παρ. 3 ν. 1665/1986, αφού ακόμη και αν επρόκειτο για την αγορά ενός κοινού διαμερίσματος πολυκατοικίας, μη ανεγερθείσης (‘’μελλοκτίστου’’), και πάλι θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα, αναφορικά με το οικόπεδο ,δηλ. για το ποσοστό του που αντιστοιχεί στο εν λόγω διαμέρισμα.
ΙΙ. Κατά συνέπεια, τα οικόπεδα αυτά καθεαυτά, όχι δηλ. όταν πρόκειται να αξιοποιηθούν με ανέγερση πάνω σ’ αυτά πάγιων επιχειρηματικών ή επαγγελματικών εγκαταστάσεων, από την ίδια τη φύση τους δεν προσφέρονται ως κατάλληλο μέσο για να αποτελέσουν αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης. Αντίθετα, στην περίπτωση όπου τα οικόπεδα μεταβιβάζονται σε μια εταιρία leasing με σκοπό την ανέγερση τέτοιων εγκαταστάσεων, της επιλογής και των προδιαγραφών του επενδυτή, αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν καθίστανται αυτά τα ίδια από μόνα τους, αλλά κατ’ ανάγκη, μαζί μ’ αυτά, και μάλιστα πρωτευόντως, και οι εγκαταστάσεις που θα κατασκευασθούν από κάποιο τρίτο πρόσωπο, το οποίο εργολαβικά θα αναλάβει να τις πραγματοποιήσει με ανάθεση σε αυτό του εν λόγω έργου από τον επενδυτή, και με καταβολή της σχετικής δαπάνης, όπως και για την απόκτηση του οικοπέδου, από την εταιρία Leasing. Η τελευταία θα αποπληρωθεί στη συνέχεια για την συνολική επένδυση που χρηματοδότησε μέσω των μισθωμάτων που θα της καταβάλει ο μισθωτής – επενδυτής, στα οποία θα συμπεριληφθεί εκτός από το κόστος για την απόκτηση του οικοπέδου και εκείνο που κατέβαλε για την ανέγερση των εγκαταστάσεων.
Όταν το προς μεταβίβαση στην εταιρία Leasing οικόπεδο είναι της κυριότητας αυτού του ίδιου του επενδυτή, δεν θα πρόκειται για χρηματοδοτική μίσθωση της μορφής του ‘’sale and lease back’’, αλλά αντίθετα για κοινού τύπου Leasing της κλασικής μορφής όπου παρεμβάλλεται τρίτος κατασκευαστής. Αυτό εξηγείται ειδικά στα ακίνητα, καθόσον και στην εν λόγω περίπτωση η μεταβίβαση από τον επενδυτή του οικοπέδου του στην εταιρία Leasing δεν γίνεται για κανέναν άλλο λόγο παρά για τη δημιουργία της απαραίτητης υποδομής και της κατά νόμο δυνατότητας – εξαιτίας της ισχύος στο εμπράγματο δίκαιο μας του κανόνα ‘’τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις’’ (‘’superficies solo cedit’’) – για την εμπράγματη εξασφάλιση της στις εγκαταστάσεις που θα ανεγερθούν και που θα αποτελέσουν βασικά το έργο της επένδυσης.
ΙΙΙ. Επομένως, η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου μπορεί να εμφανισθεί και με τις ακόλουθες μορφές:
α) Το ακίνητο που επέλεξε ο επενδυτής είναι κυριότητας τρίτου και δεν είναι κατασκευασμένο. Η εταιρία Leasing αγοράζει το γυμνό ακίνητο από τον τρίτο, στο οποίο ο λήπτης – επενδυτής αναλαμβάνει να κατασκευασθεί το έργο (δηλ. οι πάγιες εγκαταστάσεις) που αποτελεί και το αντικείμενο της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
β) Το ακίνητο ανήκει στον ίδιο επενδυτή και δεν είναι κατασκευασμένο. Η εταιρία Leasing αποκτά το εν λόγω γυμνό ακίνητο και ο αντισυμβαλλόμενος της αναλαμβάνει να κατασκευάσει πάνω σ΄ αυτό το έργο το οποίο έχει ως αντικείμενο η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης.
ΙV. Αν αντικείμενο της χρηματοδοτικής μίσθωσης αφορά ακίνητο που θα οικοδομηθεί, τότε θα πρέπει ο επενδυτής, αναφορικά με την προτεινόμενη αγορά του γηπέδου, να καθορίζει στην υποβαλλόμενη σχετική αίτηση του όλους τους τεχνικούς και χρηματοδοτικούς όρους, και ιδίως την έδρα του ακινήτου, την επιφάνεια του, τους όρους δομήσεως, το τίμημα και τους όρους πληρωμής του, να υποβάλει σχέδια των προς κατασκευή παγίων εγκαταστάσεων και να κάνει μνεία του προορισμού τους, του κόστους του έργου, των βασικών όρων των σχετικών εργολαβιών κλπ.
Επίσης, στο περιεχόμενο της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης θα πρέπει να περιληφθούν και όλοι οι γενόμενοι αποδεκτοί από την εταιρία Leasing όροι και ιδιαίτερες συμφωνίες στη βάση των οποίων ο μισθωτής αναλαμβάνει να αναθέσει σε τρίτον το έργο της κατασκευής και κυρίως οι σχετικοί με το κόστος του έργου, τον έλεγχο και την έγκαιρη (μερική και ολική) κανονική παραλαβή του, απαλλαγμένου από ελαττώματα, κακοτεχνίες κλπ.
Προβάλλει ήδη το ερώτημα, μια και πρόκειται για σύμβαση έργου, ποιος θα πρέπει να ο ‘’κύριος του έργου’’, η εταιρία Leasing ή ο αντισυμβαλλόμενος στη σύμβαση Leasing μισθωτής – επενδυτής.
Θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η εταιρία Leasing, εκτός από το χρηματοδοτικό κίνδυνο, δεν επιθυμεί να υποβληθεί σε άλλους κινδύνους και να επωμισθεί άλλα μη συναφή με το λειτούργημα της έργα, πολύ περισσότερο να προσθέσει στους σκοπούς και στο αντικείμενο της το επάγγελμα του κατασκευαστή, κάτι άλλωστε που θα ήταν ευθέως αντίθετο με το νόμο. Επομένως, θα πρέπει να θεωρηθεί αναμφισβήτητο ότι η εταιρία Leasing δεν μπορεί να αναλαμβάνει το έργο της κατασκευής, κι αυτό ανεξάρτητα από το ότι αυτό θα πραγματοποιηθεί πάνω στο ίδιο ακίνητο της, άρα από την άποψη αυτή και για λογαριασμό της. Φυσικά, η εταιρία Leasing μπορεί να χρησιμοποιεί τεχνικούς συμβούλους, όπως αρχιτέκτονες, πολιτικούς μηχανικούς, μηχανολόγους κλπ, για την μέσω αυτών εξέταση της ομαλής ή μη εξέλιξης της κατασκευής του εκ μέρους της χρηματοδοτημένου έργου.
Αντίθετα, ο λήπτης επενδυτής είναι αυτός που θα πρέπει να επιλέξει τους εργολάβους – όταν ο ίδιος δεν είναι τυχόν και κατασκευαστής για να αναλάβει και προσωπικά την εκτέλεση του έργου – και που, αν απαιτηθεί τεχνικά, ο αρμόδιος για να αποφασίσει ελεύθερα για τις αναγκαίες τροποποιήσεις, μετατροπές και βελτιώσεις, να διαπραγματευθεί τους όρους της προθεσμίας παράδοσης, να προσδιορίσει την έκταση των εγγυήσεων κλπ. Επομένως, αντίθεση στις αποφάσεις του εκ μέρους της εταιρίας Leasing μπορεί να γίνει ανεκτή και σεβαστή, μόνο όταν κρίνεται αντικειμενικά δικαιολογημένη από τα πράγματα ή από τις συμβατικές μεταξύ τους δεσμεύσεις.
V. Περαιτέρω, ο μισθωτής – επενδυτής, αν και κάτοχος του ανήκοντος στην κυριότητα της εκμισθώτριας εταιρίας Leasing ακινήτου με βάση την έννομη σχέση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν θα καταβάλει σ’ αυτή μισθώματα για όσο διάστημα ορίστηκε να διαρκεί το κατασκευαστικό στάδιο, πολύ περισσότερο αφού εδώ το αντικείμενο της χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν είναι το ακίνητο στην αρχική του μορφή, η γυμνή δηλ. εδαφική έκταση, αλλά όπως αυτό συμφωνήθηκε να οικοδομηθεί για την επιχειρηματική η επαγγελματική χρήση που ο μισθωτής το προορίζει.
Εντούτοις, η ‘’ανέκκλητη’’ περίοδος που ταυτίζεται με τη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης – πράγμα που έχει σημασία και για το ελάχιστο κατά νόμο όριο της δεκαετίας – αρχίζει από το χρονικό σημείο της σύναψης της, αφού μόνο έτσι μπορεί να δικαιολογηθεί η εκ μέρους του επενδυτή κατοχή του ακινήτου, η αδυναμία επίσης έκτοτε υπαναχώρησης καθενός από τα συμβαλλόμενα μέρη και η αυξημένη προστασία που παρέχει σ’ αυτά το άρθρο 4 παρ. 2 του νόμου, με την προϋπόθεση φυσικά διενέργειας και της τασσόμενης εκεί δημοσιότητας.
————-
Νικόλας Δ. Κανελλόπουλος
Δικηγόρος – Σύμβουλος Δ.Σ.Α.
